June 5th, 2010

Florida Gulf Coast and the Oil Spill

Wie manche von euch inzwischen wissen bin ich seit 1990 in Florida und seit 1994 lizensierte Immobilien Maklerin hier. Ich bin ein vollzeit Realtor und gehe auch viel mit Kunden um, die von allen Teilen der Welt kommen.

Zusammenfassend aus verschiedenen Themen in diesem Forum moechte ich gerne folgende "Myth" richtig stellen.

Als Auslaender bezeichne ich Leute, die kein Visum, Greencard und/oder Social Security Nummer haben. Andere Auslaender, die mit Greencard oder einem andern Visum hier sind, werden mehr oder weniger aehnlich wie Amerikaner behandelt.

1) Auslaender koennen hier in den USA Immobilien erwerben, es fallen keine zusaetzlichen Steuern beim Hauskauf an - nur weil jemand Auslaender ist. Der Immobilien Kauf kann getaetigt werden ohne dass der Auslaender ein Visum fuer die USA hat.

2) Ein Hauskauf alleine hat keine Auswirkungen auf das Aufenthaltsrecht in den USA. Selbst wenn der Auslaender ein Haus in den USA besitzt, unterliegt er immernoch den normalen Touristen Visum oder Waiver Program bestimmungen. D.h. Maximaler Aufenthalt in den USA als Tourist ist mit oder ohne Immobilien Eigentum 3 Monate an einem Stueck.

3) Hypotheken sind auch fuer Auslaender zu bekommen jedoch sind die Bestimmungen fuer Auslaender und auch fuer Amerikaner schwerer und strickter als sie noch vor ein paar Jahren (2005 - 2007) waren.

4) Immobilienpreise sind im Moment zumindest in unserer Gegend sehr guenstig. 2005 und 2006 waren alle Immobilien in unserer Gegend total zu hoch bewertet, im Moment liegen alle Immobilien Preise eher erheblich unter dem wirklichen Marktwert.

5) Wenn ein Auslaender sein/ihr Haus in den USA verkauft behaelt die Title company 10% des Verkaufspreises ein und fuehrt diese an das IRS ab. Bei der Abgabe der Steuererklaerung bekommt der Auslaender so ziemlich diesen Betrag wieder zurueck.

6) Chinese Drywall, einige Haeuser, die zwischen 2004 und 2008 gebaut worden sind haben "defective Drywall". Diese Drywall hat sulfat stoffe, die sich mit der Zeit bemerkbar machen. Sie zerstoeren Klima Anlagen, faerben Waende gelb, verfaerben Kupferdraehte und schwaerzen Amaturen - aussderdem fangen diese Waende an zu stinken. Diese Haeuser sind so ziemlich wertlos und im Moment versuchen Firmen Methoden zu entwickeln solche Haeuser zu retten. Derzeit gibt es bei uns eine Firma die garantiert, dass sie die ganze Drywall mit allen Folgen (die Daempfe ziehen auch in Beton, in die Moebel) zu bereinigen und zu neutralisieren. Diese Firma gibt eine lebenslange Garantie auf diese Arbeit und verlangt $ 43.00/SF. Persoenlich wuerde ich jedoch eher von einem Chinese Drywall Haus Abstand nehmen, denn bei einem Widerverkauf muss der Verkaeufer den Kaeufer informieren, dass es sich bei dem Haus um ein "Chinese Drywall" Haus handelt.

7) Foreclosures, Bei einem Foreclosure ist die Bank Eigentuemer der Immobilie. Der vorherige Besitzer hat die Hypothek nicht bezahlt und die Bank hat das Haus zurueckgenommen. Diese Haeuser sind recht einfach in der Abwicklung, da die Bank ihre Verluste bereits verbucht hat und auch die Altschulden meistens bereinigt sind. Ein klarer Gundbucheintrag/Title liegt vor dem Abschluss vor.

8) Short Sales - Short Sales sind ein Alptraum. Hier gehoert dem Eigentuemer die Immobilie noch aber meistens hat dieser die Hypothek fuer einige Monate nicht mehr bezahlt. Das Haus ist in der Regel weniger Wert als der Betrag der geschuldet wird. Die Bank "verspricht" dass sie einen geringeren Kaufpreis annehmen werden und den derzeitigen Eigentuemer von dem Differenzbetrag befreien. Klingt gut richtig? - Aber leider klingt es auch nur gut in der Praxis sieht die Sache alles andere als gut aus. Die Banken moechten natuerlich nicht noch mehr Verluste verbuchen und ziehen diesen Short Sale fuer Monate raus. Fuer Monate weiss der potentielle Kaeufer nicht ob die Bank das Angebot annimmt oder nicht. Selbst wenn der potentielle Kaeufer den vollen Angebotspreis abgibt ist die Moeglichkeit dass die Bank "nein" sagt sehr hoch.

In vielen Faellen ist es fuer die Bank auch guenstiger das Haus in Foreclosure gehen zu lassen, denn wenn der derzeitige Besitzer "mortgage insurance" abgeschlossen hat - zahlen viele Mortgage Insurances nichts bei einem Short Sale aber wenigstens einen Grossteil des Verlustes, wenn die Immobilie in Foreclosure geht.

9) Well and Septic - eigene Wasser und Abwasserversorung ist in unserer Gegend noch sehr verbreitet. D.h. die Haeuser haben ihren eigenen Brunnen und ihre eigene "Sickergrube". Klingt sintflutiger als es wirklich ist. Diese Anlagen sind sehr ausgereift und wir haben alle fliessendes Wasser im Haus und auch unsere Toiletten sind normale Toiletten. Auch versickert das Abwasser nicht in der Erde, es geht durch eine Art Filtersystem in einen riesengrossen Tank. Mit richtiger Pflege und Chemikalien wird dieser Tank selten so voll dass er abgepumpt werden muss. Aber auch das ist kein Problem.

10) Grundsteuer ist hier ein wenig anders als in Deutschland. Hier gibt es keinen Einheitswert. Die Grundsteuer wird bestimmt durch die Verkaeufe des Vorjahres - davon wird der Wert einer Immobilie geschaetzt und von diesem Schaetzwert wird die Grundsteuer berechnet. Die Grundsteuer ist fuer Amerikaner und Auslaender gleich. Nur koennen Amerikaner Homestead anmelden, wenn sie den ersten Wohnsitz bei dieser Immobilie haben. Diese Homestead exemption "friert" den Wert der Immobilie ein und die Grundsteuer kann maximal 3% hochgehen. Auch wenn die Immobilie zum Beispiel eine Wertsteigerung von 50% hat.

11) Maklergebuehren, hier in Florida werden die Maklergebuehren in der Regel vom Verkaeufer bezahlt. D.h. der Verkaeufer zahlt seinen eigenen Makler und den Makler des Kaeufers.

12) MLS (Multiple Listing Service) ist eine zentrale Datenbank in die jeder Realtor (lizensierter Makler) seine Objekte zum Verkauf oder Vermieten eingibt. Alle Realtors koennen auf diese Datenbank zugreifen und auch jedes Haus (egal welche Firma dieses im Angebot hat) verkaufen. Der Verkaeufer Makler und der Kaeufer Makler teilen sich die Provision, die ja sowieso vom Verkaeufer bezahlt wird. Es gibt uns die Moeglichkeit unseren Kunden das wirklich individual beste Haus auzuwaehlen.

Hoffe diese Informationen bringen ein wenig LIcht in den Immobilien Dschungel.

Difference between Short Sale and Bank Foreclosures

Quiet a few people don't really know the difference between short sale and bank foreclosure and believe that a short sale can be bought very easy and for a good price.

Fact is that a Short Sale is very often very difficult to deal with. Banks/Lenders/Mortgage holders don't own the property yet, it still belongs to the original owner who most of the time has not (was not able to) make a mortgage payment for several month. The lender of course does not want to show the loss and they don't have to until it goes into bank foreclosure. The listed price for a short sale property is set by the Realtor or Property Owner and there is no guarantee that the property will sell to the listed price. Very often the bank comes back with a counter offer that is way higher than the actual price it was listed with. Very often it takes several month until the seller's lender shows any kind of reaction. As soon as the seller's mortgage holder gets an offer on a property in short sale they start making their "home work". The mortgage Holder has normally 30 days from receipt of an offer until they even start working on the file  and that only if  the current owner did send in all the required paperwork. If this is still missing it will even take longer.

From there the mortgage holder will order an appraisal or at least a BPO (Broker’s price opinion) and then they again have about 21 days (working days of course) until they can make a decision. Sometimes the mortgage holder will switch negotiators and then all the procedure and all the time lines start over again. I personally have 4 short sales pending, the oldest one is pending since May and just yesterday the appraisal was ordered for this one transaction.

If you are thinking about purchasing a short sale, you have to be extremely patient and you just need to expect that it will take quiet a long time until you get any responds if the mortgage holder will accept your (even full price or over price) offer. And all the time while waiting you might loose out on some other good deals out there. With the hot market in our area in South West Florida and the increasing demand for Real Estate we see price coming up already and in a few month (while you are waiting for an answer from the mortgage holder) you might not be able to purchase a similar home for a similar price anymore.

A Bank foreclosure however is easier. The bank/mortgage holder did cut their losses already, they have done all their home work and have all the information and documents they need for a closing in a timely manor. The list prices reflect the appraisal or BPO and the mortgage holder is ready to sell the property to list price. But the prices of course are based on an appraisal which is “older” and the property is higher in value now.  Now with those bank foreclosures we have a different dilemma. Very often we see multiple offers on one property and buyers are offering more than the listed price –just to get this property. That means even in a bank foreclosure for some good properties you need to be prepared to offer above list price.

But it is still a good time to buy – just bring a lot of patience with you and you will get a really good deal.